가계 대출 증가의 위험이 부동산 담보 때문인가요?

가계대출 10조 '쑥… "금리 1%P 상승땐 이자로 소득 5% 더 내야" [기사보러가기]

기사 요약

• LG엔솔 청약 증거금 수요 영향으로 신용대출 6조 증가
• 주담대 20일만에 2조 3천억 증가 - 지난해 12월 증가 규모의 약 26배
• 신용 대출 금리 5%대 중반, 주담대 6%대 중반대 상승 (최고 금리 기준)
• 연 소득의 5배가 넘는 돈을 빌린 대출자 9.8%의 경우 금리가 1%포인트 오를 때 DSR은 5%포인트 높아짐

 

1. LG에너지솔루션 청약증거금은 대체로 마통 등으로 일시적으로 땡겨쓰는 자금으로 판단해야 한다고 봅니다. 최종 경쟁률이 69:1이니, 실질적으로는 약 1조 정도 증가한 것으로 봐야 하지 않을까 싶네요. 인기있는 IPO의 따상을 노린 단기 자금이니, 청약 증거금을 위해 단기적으로 땡겨 쓴 자금은 빨리 상환해야 수익률을 높일 수 있으니 신용 대출은 다시 줄어들 것으로 보입니다.

 

2. 주담대는 당연히 증가할 것으로 예상하지 않았을까요? 

작년 말 갑작스런 대출 규제로 대출을 학고 싶어도 일부 은행의 대출 중단이 시작되며, 대출을 받고 싶어도 못 받았습니다. 실수요자들의 자연스러운 대출 증가분이 막혔으니, 해가 바뀌면서 숨통이 조금 트일 때 한꺼번에 몰린 것으로 판단됩니다. 단순 숫자놀음에 엄청난 위기가 온 것과 같이 조장을 하는 것이 안타깝네요.

 

3. 대출금리 역시 최고 금리 기준으로 숫자 놀이를 하여 매우 충격적으로 다가오게 만들지만, 실제 금리 비교 사이트를 통해 조회해보면 최저와 최고의 금리차가 2~3% 수준이니, 실질 대출이 필요하다면 잘 알아보고 진행할 수 있을 것으로 보입니다.

 

4. 연 소득의 5배가 넘는 돈을 빌린 대출자 9.8%라면 DSR 시행 전 LTV만 적용되던 시절의 대출자들을 이야기 하는 것 같습니다. 

이 사람들 중 고정금리로 빌린 사람들은 사실상 이번 금리 인상과 무관할 것이고요. 변동 금리로 대출 받은 사람이 영향을 받을 것으로 보입니다. 하지만, 그간의 아파트 상승율이 더 높으니 올라간 금리를 감당하지 못한다면 적절하게 매도하면 될 문제입니다. 

 

 

가계 부채의 증가가 위험하지 않다는 이야기는 아닙니다. 그러나, 같은 사실도 과장되게 오버해서 보도하는 기사들을 정말 맞는 지 확인해 봐야 하지 않을까 싶습니다.

대부분 가계 대출의 증가를 부동산에 초점을 두고 있습니다. 이것이 현 정부의 부동산 정책을 합리화하기 위한 하나의 수단으로 사용되기도 합니다. 실제 부동산 정책이 완벽하게 실패했음에도 말이죠.

 

차기 대선 후보들의 부동산 공약들이 뭔가 제대로 해결할 것처럼 말들을 하고 있지만, 이미 완벽하게 시장을 망가뜨린 정책을 돌려놓기에는 늦었다고 봅니다. 다들 공급으로 해결하면 된다고 하는데, 과연 이 공약들이 임기내에 이뤄질 거라고 기대하시는 분 계신가요? 

 

최근 인플레이션으로 인해 "회색 코뿔소의 위기"라는 용어까지 언급되고 있습니다. 대선 후보들이 주장하는 공급 정책이 정말 추진력 있게 한꺼번에 추진된다고 가정해보죠. (물론 한번에 추진하기 힘들죠. 땅도 구해야하고 건설사 일정도 살펴야 하고...) 공사에 필요한 건자재, 인력 등 필요한 리소스는 한정되어 있는데, 수요가 증가한다면 시장 경제 원리에 의해 당연히 원가 상승이 발생하게 됩니다. 그리고, 완공까지 걸리는 시간도 수 년에서 10년 이상 걸릴 수도 있습니다. 과연 분양 및 입주 시에 지금 대선 후보들이 이야기하고 있는 싼 가격에 공급이 될 수 있을까요? 

회색 코뿔소는 2013년 다보스포럼에서 미셀 부커가 제시한 개념이다. 
2톤에 달하는 덩치로 크게 흔들리는 땅의 진동과 소리의 코뿔소가 다가오는 것은 누구나 인지할 수 있다. 이에 비유하여 어떠한 위험의 징조가 지속해서 나타나 사전에 충분히 예상할 수 있음에도 불구하고, 그 영향을 간과하여 온전히 대응하지 못하는 상황을 회색 코뿔소로 표현하였다.
전혀 예상치 못한 상황이 발생하여 엄청난 충격을 주는 블랙스완과 대조되는 개념이다.
회색 코뿔소의 대표 사례는 2007년 '서브프라임 모기지 사태'로 당시 FBI, BIS 등 다수의 기관들이 금융시장 불안정성에 대한 우려의 목소리를 높였지만, 관계자들이 책임을 회피하며 실질적인 대안을 내놓지 않았고, 그 여파가 전 세계로 확산되어 많은 국가들의 경제적 혼란을 야기하였다.

 

이야기가 딴데로 빠졌네요. 그럼, 가계부채의 원인을 부동산에서 찾는 것이 합당할까요?

우선 주택담보대출은 부동산을 담보로 합니다. 부동산은 인플레이션을 반영하는 대표적인 자산입니다. 그리고, 이미 주담대에 대해서 LTV를 적용해왔고, 올해부터는 DSR까지 적용하고 있습니다. 그 기준이 매우 타이트하게 적용되어 있기 때문에 부동산으로 인한 가계 대출의 문제는 크게 우려되지 않습니다.

 

LTV: 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액
KB부동산 시세, 감정까액, 국세청 기준시가 등의 공인된 평가자료를 기반으로 주택 시세 대비 대출을 받을 수 있는 비율을 말한다.

DSR: 연소득 대비 전체 금융부채 원리금 상환 비율
금융부채는 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 대출을 포함한다. 대출받는 사람이 모든 금융회사에 보유한 대출원금과 이자상환액이 소득 대비 얼마나 부담이 되는지를 나타내는 비율을 말한다.

 

진짜 문제가 되는 것은 신용 대출입니다. 신용 대출의 담보는 개인의 신용입니다. 이것은 개인의 소득, 자산, 그간의 금융 거래를 바탕으로 합니다. 이것은 인플레이션을 반영하는 자산이 아닙니다. 

 

오히려 가계대출의 위기를 부동산에 초점을 두고 정책을 시행해왔기에 현재 부동산 가격은 불안 심리로 과하게 상승하였고, 무주택자는 집을 살 수 없게 되었고, 1주택자는 더 좋은 입지, 더 넓은 평형으로 이동하지 못하게 되었습니다. 규제만 할 것이 아니라 실수요자가 이동하여 거래가 정상화되도록 정책적으로 도와주는 것이 정부의 역할이 아닐까 싶네요.