부동산 매수 시 발생하는 취득세 및 부대비용

무주택자가 신규로 집을 사고, 1주택자가 더 좋은 입지 또는 더 넓은 평수로 이사할 때 이사할 집의 값 외에 이와 관련된 세금과 부대 비용 등이 발생한다.

 

취득세 (with 농어촌특별세, 지방교육세)

계산 가능 사이트: https://www.wetax.go.kr/main/?cmd=LPTIHA0R0

취득세란 부동산과 같은 자산을 취득하면 내야 하는 세금으로 지방세에 해당한다. 따라서, 이것은 국세청이 아닌 매수할 집이 속한 구청에 가서 내야 한다.

 

무주택자의 아파트 신규 매수, 1주택자의 아파트 이사 시 (일시적 1가구 2주택에 한함)에 발생하는 세금은 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세로 다음과 같이 계산한다.

 

취득세 = 과세표준액 (매매가) * 취득세율
농어촌특별세 = 과세표준액 (매매가) * 0.2% (전용면적 85㎡ 초과 (대략 25.75평) 주택에만 적용)
지방교육세 = 취득세 * 10%

 

과세표준액: 잔금 지급 완료 일자 기준으로 집을 최종적으로 구입한 매매가를 말한다.

취득세율은 매매가에 따라 세율이 달라진다.

- 매매가 6억원 이하: 1%

- 매매가 6억 ~ 9억 이하: (매매가 * 2/3억원 -3) / 100 (소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산)

- 매매가 9억 초과: 3%

ex)

매매가 6억원: 1%

매매가 7억원: (7억원 * 2/3억원 -3) / 100 = 1.66666 => 1.6667%

매매가 8억원: (8억원 * 2/3억원 -3) / 100 = 2.33333 ==> 2.3333%

매매가 9억원: (9억원 * 2/3억원 -3) / 100 = 3%

매매가 10억원: 3%

 

결론적으로 취득세는 최소 1.1% (6억원이하 85㎡ 이하의 아파트를 취득)부터 최대  3.5% (9억원이상 85㎡ 초과의 아파트를 취득) 범위이다.

 

일시적 1가구 2주택자의 비과세 조건

1. 기존 주책 취득일로부터 1년 이상 경과 후 신규 주택 취득

2. 기존 주택은 2년 이상 보유 및 거주 (조정 대상지역의 주택인 경우 거주 요건까지 충족해야 함)

3. 신규 주택을 취득하고 3년 내에 기존 주택을 양도 (강화된 일시적 2주택 비과세 요건 적용)

* 신규 주택이 분양권, 입주권인 경우 아파트 준공 후 주택의 취득일을 신규 주택 취득의 기준일로 한다.

 

강화된 일시적 2주택 비과세 요건

기존주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우에 적용된다.

신규주택을 취득하거나 매수계약을 체결한 일자를 기준으로 기존 주택 양도 조건은 다음과 같다.

- 2018년 9월 13일 이전: 3년 이내

- 2018년 9월 14일~2019년 12월 16일: 2년 이내

- 2019년 12월 17일 이후: 1년 이내

 

위의 조건을 지키고, 신규 주택에 이사 및 전입신고까지 해야한다.

만약 신규주택에 기존 임차인이 거주하고 있는 경우에는 기존 임차인의 임대차계약 종료일까지(최대 2년) 기존 주택 양도 및 신규주택 전입기한이 연장된다.

 

이를 지키지 않은 경우 2주택 세율 (8%)을 기준으로 차액(가산세 포함)이 추징된다.

 

추가 세금 국민주택채권

국민주택채권은 주택도시 기금법에 따라 부동산 매수자가 소유권 이전 등기 시 의무적으로 매입해야 하는 무기명 국채이다. 이것은 보금자리 주택, 기존주택 매입/전세 임대, 신혼부부/소년소녀가정 전세 임대 등의 주택 정책에 사용한다.
채권이기 때문에 만기시 이자가 붙지만, 이자율이 너무 낮고 주택 매입 비용이 너무 많기 때문에 한푼이라도 줄이려고 매입 후 바로 팔아버린다. 즉, 만기 이전에 매도함에 따른 채권 할인율이 발생하는데, 이것이 국민주택채권 본인 부담금으로 적용된다.

조회 방법: https://lawss.co.kr/lawpro/homepage/siga/auto_siga_kjaa.php

- 정확한 금액은 잔금일 당일 또는 이 후 실제 채권 매도일자로 적용해야하고, 변동폭이 크진 않으니 미리 예상가를 확인해보는 용도로 사용할 수 있다. (잔금일 이후 채권 할인율이 낮을 때를 확인하여 매도할 수도 있다.)

- 해당 페이지에서 매수하려는 주택의 공시가격을 조회할 수 있는 사이트로도 연동해 준다.

- 해당 계산 결과 조회된 본인 부담금을 추가로 납부해야 한다.

 

기타 부대비용

1. 부동산등기 수입인지

소유권이전 등기원인서류로 제출하는 계약서에 과세되는 금액이다.

매매가에 따라 수입인지 비용은 다음과 같다.

- 1천만원 초과 3천만원 이하: 2만원

- 3천만원 초과 5천만원 이하: 4만원

- 5천만원 초과 1억원 이하: 7만원

- 1억원 초과 10억원 이하: 15만원

- 10억원 초과: 35만원

 

2. 부동산등기 수입증지

지방자치단체 조례에 의거하여 등기신청에 대한 수수료로 납부되는 것으로 소유권 이전에 관해서는 건당 15,000원을 납부한다.

 

3. 법무사 수수료

대한 법무사협회 보수표 기준가는 다음과 같다.

과세표준액은 매매가를 기준으로 한다.

매매 시 대부분 아파트 담보대출을 받을 것이므로 담보권 추가설정 부분도 함께 계산해야 한다.

여기에 교통비, 일당 등의 비용이 포함된다.

대한 법무사협회 보수표 기준가

 

그러나, 법무사 비용도 상당하기 때문에 부동산 소개만 너무 믿지 말고, 법무통 (https://www.bmtong.co.kr/web/index.jsp) 같은 어플리케이션을 통해 견적 의뢰 및 조그만 본인이 신경 쓴다면 비용을 상당히 아낄 수 있다.

법무통은 견적을 의뢰하면 여러 법무사로부터 각자가 책정한 견적을 보내주고, 그 들 중에서 본인이 합당한 가격을 선택하여 진행할 수 있다.

다만, 온라인 견적이기 때문에 해당 법무사의 신뢰도 등에 대한 조사 정도는 열심히 체크해봐야 할 것이다.

또한, 요즘에는 셀프등기로 진행하는 사람도 많으니, 이 부분도 좀 더 공부를 해보는 것도 좋을 듯 하다.