1세대 1주택 부동산 양도세 계산

부동산 매도 시 내야 하는 세금에는 양도소득세가 있다.

부동산에서 양도소득세란 부동산에 대한 권리를 양도함으로 인해 발생하는 이익을 과세 대상으로 하여 부과하는 세금이다. 즉, 집값이 올라서 매도 하는 경우 내는 세금이다. 만약 매도가가 본인이 매수한 가격보다 내려갔다면 내지 않는다.

양도소득세가 발생하는 케이스 중 가장 일반적인 사례로 양도세 계산방법을 정리해보자.

 

1세대 1주택 고가 주택의 양도 소득금액 계산

12월 8일부터 고가주택의 기준가격은 12억원이다. 즉, 12억원 이하로 집을 매도하는 경우는 양도세가 발생하지 않는다.

또한, 1주택의 경우 기본적으로 2년을 거주해야 고가주택 기준가격인 12억원까지 비과세된다.

2년 거주 조건을 지키지 않은 경우 매도 차익의 대부분을 세금으로 내야한다. (1년 미만 거주 시 양도세는 70%, 2년 미만인 경우 60%)

 

1. 양도차익 = 매도가 - (매수가 + 필요경비 + 자본적 지출액)

집을 매도함으로써 발생한 차익으로 여기서 부동산 매수가 이외에 필요경비 (부차적으로 들어가는 비용)와 자본적 지출액 (집의 가치를 연장 또는 높여주기 위해 사용한 수선비)도 제외해 준다.

 

필요경비에 해당하는 항목은 다음과 같으며, 관련 영수증으로 증빙해야 한다.

- 취득세 및 등록세

- 법무사 비용

- 중개수수료 (매수 시 뿐만 아니라 매도 시 발생되는 비용까지 포함된다.)

- 양도 소득세 신고대행 수수료

- 공증비용, 인지대

- 국민채권 매각손실

 

대부분이 부동산 매수 시 필수적으로 발생하는 세금 및 부대비용과 연관된 항목이다. (이사 비용 같이 개인의 이익 또는 편의를 위한 비용은 해당하지 않는다.)

2021.12.04 - [생활정보 및 일상이야기] - 부동산 매수 시 발생하는 취득세 및 부대비용

 

자본적 지출액에 해당하는 항목은 다음과 같으며, 역시 관련 영수증으로 증빙해야 한다.

- 샤시, 베란다, 방 확장 공사 비용

- 자바라 및 방법창 설치 빙용

- 보일러 교체 비용

- 상하수도 배관 교체 공사 비용

- 전기공사 및 도시가스 공사 비용

- 냉난방 장치의 설치 비용

- 용도 변경을 위한 개조, 확장, 증설 공사 비용

 

주로 집의 크기, 냉,난방, 깨끗한 물 공급, 안전 등에 해당하는 공사비용이 해당된다고 보면 된다. 벽지, 장판, 싱크대, 주방기구, 도색, 타일 및 변기 공사와 같은 인테리어성 비용은 포함되지 않는다.

 

10억에 매수한 집을 2년 이상 거주 후 14억에 매도한다고 하면 양도차익은 다음과 같이 계산된다. (필요경비 2천만원, 자본적 지출액 1억)
양도차익 = 매도가 14억 - (매수가 10억 + 필요경비 2천만원 + 자본적 지출액 1억) = 2억 8천만원

 

2. 과세대상 양도차익 = 양도차익 * (매도가 - 고가주택 기준가격) / 매도가

양도차익 중 실제 과세 대상으로 계산되는 비용이다.

 

과세대상 양도차익 = 양도차익 2억 8천만원 * (매도가 14억 - 고가주택 기준가격 12억) / 매도가 14억 = 4000만원

 

3. 장기보유 특별공제액 = (양도차익 * 장기보유 특별공제율) * (매도가 - 고가주택 기준가격) / 매도가

장기간 거주 후 매도 시 양도세를 일부 감면해줍니다. 

장기보유 특별 공제율

2년 보유 2년 거주 시
장기보유 특별공제액 = (양도차익 2억 8천만원 * 장기보유특별공제율 (0%+8%)) * (매도가 14억 - 고가주택 기준가격 12억) / 매도가 14억 = 320만원

 

 

4. 과세표준 = 과세대상 양도차익 - 장기보유 특별공제액 - 기본공제 (연 1회 250만원)

과세표준 = 과세대상 양도차익 4000만원 - 장기보유 특별공제액 320만원 - 기본공제 (연 1회 250만원) = 3430만원

 

5. 최종납부액 = 양도소득세 (기본 세율표에 의거) + 지방소득세 (양도소득세의 10%)

기본 세율표

 과세표준 3430만원은 4600만원 이하 15% - 108만원 세율이 적용된다.
양도소득세 = 과세표준 3430만원 * 15% - 108만원 = 406만 5000원
지방소득세 = 양도소득세 557만 454원 * 10% = 40만 6500원

 

결과적으로 최종 납부액은 합산 447만 1500원이다.